La expropiación de la Estancia Grande

Expropiación: Dicho de la Administración: Privación a una persona de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o interés social previstos en las leyes. (R.A.E.)


Ya todos sabemos que en el año 1944 el estado expropió lo que quedaba de la Estancia Grande a la familia Bell para instalar aquí una unidad militar: el Batallón de Comunicaciones Nº 2, proveniente de Campo de Mayo.

Cuando el estado expropia un bien debe hacerlo amparándose en una ley, utilizando el bien expropiado para el uso específico para el que se produce la expropiación y resarciendo económicamente (en forma justa) al propietario.

Esta expropiación no fue inmediata ya que, obviamente, hubo desacuerdos sobre el valor final de la propiedad, lo que provocó reclamos y actuación de peritos. La copia de la escritura (que consta de 36 carillas) refleja todos estos vaivenes y proporciona algunos detalles que permiten conocer mejor las características de la propiedad y por eso voy a transcribir algunas de sus partes.

Dice la carátula:
EJERCITO ARGENTINO
DIRECCION GENERAL DE INGENIEROS

Ubicación: Localidad City Bell – Partido Eva Perón La Plata –
           Prov. de B. Aires
Superficie: 106 ha. 10 a 53,1413 m2 – según mensura
            112 ha. 36 a 61,0000 m2 – según títulos

Límites: N.E.: Avda. Centenario
         S.E.: Arroyo Rodriguez
         S.O.: Varios propietarios
         N.O.: Pueblo City Bell

Precio: $ 1.521.930,36 m/n
Vendedor: Sucesión PERCIVAL G. BELL Y SHAW


 
El documento comienza:
Buenos Aires, abril treinta de 1947.- Y Vistos: Estos autos seguidos por el Fisco Nacional contra la sucesión de don Percival G. Bell y Shaw, por expropiación, y resultando:

1° Que el Procurador Fiscal (...) dando cumplimiento a lo dispuesto por el P.E. Nacional en Decreto N° 16.269 inicia juicio de expropiación contra la sucesión de don Percival G. Bell y Shaw, propietaria del inmueble denominado “Estancia Grande” (...) ... que el inmueble referido ha sido tasado en la suma de m$n 772.000, incluidas las mejoras existentes (...)

2° Que en oportunidad de llevarse a cabo la audiencia (...) la parte demandada, representada por el Sr. Mauricio Grinberg, manifestó su desconformidad con el precio ofrecido, por considerarlo reducido, ya que estima el valor del terreno en m$n 1.256.374; el de los edificios en m$n 212.530 y el de las mejoras varias en m$n 99.959,66, reclamando en consecuencia como precio por la totalidad de los bienes a expropiarse, la suma de m$n 1.568.863,66 (...) Posteriormente, las partes, de común acuerdo, solicitaron la designación de un perito tasador único de oficio, por lo que el Juzgado procedió a designar, a tal efecto, al Ingeniero civil don Jorge Castro Madero.

3° Habiéndose expedido el perito designado (...) la Dirección General de Ingenieros dispuso la tasación del inmueble a fin de establecer el precio que debería ofrecer a sus propietarios, dicha medida se cumplió por el agrimensor Raul Méndez (...) En el trabajo referido se establece un valor de m$n 747.713,20 para el terreno libre de mejoras y de m$n 84.721,20 para estas últimas, lo que eleva la estimación de la totalidad del bien a la suma de m$n 832.434,80

En base al informe presentado por el perito Castro Madero, el escrito informa:

El inmueble denominado “Estancia Grande”, linda por el N.E. con la Avenida Centenario (camino pavimentado a La Plata), que lo separa de las vías del F.C.S.; por el S.E. con el Arroyo Rodríguez; por el S.O. con la sucesión de Jorge Bell y por el N.O., calle de por medio con las quintas del pueblo de City Bell. La ubicación es, sin duda, excelente y como afirma el perito Castro Madero, el campo en cuestión está destinado a la natural expansión del pueblo actual. El terreno es, en general, alto y suavemente ondulado en su mayor extensión, con ligera pendiente hacia el Arroyo Rodríguez. La calidad del suelo es buena, tierra vegetal rica en humus, con agua apta para el consumo y en cantidad muy abundante, a una profundidad de 40 a 60 mts. en la segunda napa. El campo se encuentra cubierto en su totalidad de pastos tiernos y libres de maleza existiendo, en la proximidad de las poblaciones, diversas especies forestales, con ejemplares algunos de ellos muy raros. Asimismo hay hermosas avenidas bordeadas de pinos y casuarinas, viveros y jardines con valiosas plantas y flores.




Más adelante el perito se refiere a las características de las principales construcciones, lo que nos permite tener una visión de la organización y comodidades de la estancia.

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De izquierda a derecha: Casa del Mayordomo (mejora 8), Escritorio (mejora 7), Galpón (mejora 5) e Invernáculo (mejora 14) - Fotografía tomada desde la Casa Habitación (mejora 6)


Según ha tenido oportunidad de comprobarlo el suscripto en ocasión de la inspección practicada, y lo pone de manifiesto el perito Castro Madero, esta construcción en particular, y las señaladas en la pericia con los números 1 y 8, se encuentran en muy buen estado de conservación, por lo que son razonables los precios de m$n 10 a m$n 90 calculados por metro cuadrado de superficie cubierta y que le llevan a asignar los valores siguientes:

Mejora Nº 1 (casa destinada al personal), construcción en mampostería de ladrillo, revocada interior y exteriormente, techos de zinc, cocina económica y servicios sanitarios, valuada en m$n 11.515,50.

Mejora Nº 2. Cámara frigorífica tasada en m$n 6.864. Los precios fijados para estas dos mejoras son equitativos.
Mejora Nº 5. Debe descontarse, de la valuación establecida para esta mejora, de acuerdo a la comprobación efectuada al practicar la inspección ocular –acta de fs. 103 vta.- el valor asignado al segundo tinglado, de m$n 1.490,10 y a los boxes, de m$n 1.490,64, ya que ambos fueron retirados por los propietarios.
Mejora Nº 6. Está constituida por la casa habitación que, como se ha dicho, se encuentra en muy buen estado de conservación. Ha sido edificada en mampostería de ladrillos, revocada interior y exteriormente, y compuesta de dos plantas. Es una construcción importante, y los materiales empleados en puertas, ventanas, cielo-rasos, instalación de servicios centrales, etc., son todos de muy buena calidad. Es por lo tanto equitativa la asignación de m$n 54.047,70 que fija el perito para la misma. Es de hacer notar que los propietarios desposeídos la habían asegurado en la Cia “The Liverpool and London and Glove” en la suma de m$n 120.000, según póliza Nº 15179886 con vencimiento al 26 de febrero de 1946 y agregada a fs. 155 del 1er cuerpo de estos autos.





Mejora Nº 7. Habitación construida en mampostería de ladrillo con piso y cielo-raso de madera, techo de hierro galvanizado, total de superficie cubierta 48,02 m2.a m$n 60 el m2: m$n 2.281,20; valor este al que es suscripto considera equitativo.


Mejora Nº 8. Chalet de dos plantas destinado a residencia del mayordomo, construido en mampostería de ladrillo revocado, techos de chapas de hierro, pisos de madera y dependencias. Es razonable el precio de m$n 16.234,90 fijado para esta construcción.


Mejora Nº 9. Carnicería, con 34 m2 de superficie cubierta, construida en madera y techo de hierro galvanizado. Es aceptable el valor de m$n 680 establecido para la misma.

Mejora Nº 10. Constituida por varias construcciones: a) caballeriza con 155 m2 de superficie cubierta a m$n 70 el m2, m$n 10.857. b) Terraza con techo de hormigón y superficie de 67,84 m2 a m$n 30 el m2, m$n 2.035,20. c) Pileta de natación de 45 mts. por 11,60 mts. construida en mampostería m$n 1.459,20. El importe total de esta mejora asciende a m$n 14.351,40, que es razonable para esta clase de construcción.


Mejora Nº 11. Del valor de este conjunto de mejoras, calculado por el perito Castro Madero en m$n 4.075,44, debe deducirse el establecido para el galpón y la pieza, que como se comprobó en la inspección ocular, han sido retirados; por lo tanto sólo deberá considerarse indemnizable el palomar, cuya estimación de m$n 840 es justa.

Mejora Nº 12. Tinglado de estructura de madera y chapas de hierro galvanizado de 45,80 mts. de largo por 8,80 mts. de ancho, en su parte más angosta, con una superficie de 443,84 m2. El costo de esta mejora ha sido calculado sobre la base de m$n 20 por cada m2, por lo que su valor asciende a m$n 8.876,80, que merece considerarse como equitativo, en razón del perfecto estado de conservación en que se encuentra.
Esquinero de madera, testimonio de que este edificio se construyó utilizando la estructura del tinglado identificado como Mejora 12
Mejora Nº 13. Su valor, calculado en m$n 1.032, no debe tomarse en cuenta, pues las partes aceptan (fs. 103) que la misma ha sido retirada.

Mejora Nº 14. Conjunto de casilla e invernáculo. El importe de m$n 900 establecido para ambos, es equitativo.

Mejora Nº 20. Cancha de tenis con piso de polvo de ladrillos. El valor asignado a la misma, de m$n 500 es aceptable.

Instalaciones de agua. Estas instalaciones deben valuarse independientemente de las mejoras antes mencionadas. Así, la red subterránea de distribución de agua corriente está construida con caños de 2 y de 1 pulgadas, que representan un valor considerable. Otro tanto ocurre con los molinos, tanques, bombas y motor, cuya tasación no fue considerada por el Banco Hipotecario Nacional, según se expresa a fs. 80 del expediente T.56, reiteradamente citado. Y esta valuación independiente se explica, toda vez que no deben entenderse incluidas dentro del valor asignado a los edificios, por no ser parte integrante de los mismos. En atención a la característica particular de estas mejoras, y a la dificultad de encontrarlas en plaza en la época de la desposesión, como consecuencia de la situación imperante, el proveyente considera razonable el precio de m$n 37.150 fijado para las mismas.

Alambrados. Circundan el inmueble en todo su perímetro y existen divisiones interiores.

Finalmente, luego de un pormenorizado análisis de los valores de lotes y fracciones vendidas en el pueblo, la evolución de dichos precios con el correr de los años y las distintas zonas de la estancia (de acuerdo a su ubicación y usos) se realizó el otorgamiento definitivo en abril de 1947 por un valor de m$n 1.310.343,89, pagados al contado.

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